太阳城申博:迎接租房时代

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太阳城申博嘉荫国际总经理兼首席研究官,中国首席经济学家论坛主任

迎接租赁时间之一:需求文本

政府最近积极鼓励侯西的发展。。虽然中国的平均出租率比发达国家小。,但其总体规模与城市化大致相同。。出租人口的分布反映了流动人口的需求。:在流动人口众多的大城市,出租人口比例与国际大,已经相当大了。。同时,专业机构在租赁市场的参与程度低。因此,租赁市场的主要问题在于供应结构,而不是SIZ。。

我们估计,未来,随着人口流动性的增加,年租金需求将增加500至600个单位。,约1/3的增量城市住房需求。,名义价格计算,租赁市场每年可增长15-20%。。租赁市场需求上升开始将主要集中在房价较高的一线城市和人口流动较快的二线城市。随着城市化的进一步发展,城市人口流动性不断提高,家庭收入和流动人口教育水平的提高,对优质出租住房的需求将扩展到更多的城市。。

正文

政府最近积极鼓励侯西的发展。,作为房地产市场长效机制的一部分。。在2016年底召开的中央经济工作会议上的讲话,政府强调加快房屋租金立法的必要性、加快制度化、大型住宅租赁企业的发展与壮大。2017年10月召开的十九大和12月召开的中央经济工作会议再次强调要发展住房租赁市场,特别是长期租赁的发展。,促进房地产业长期、稳定、健康发展。

也出台了一系列政策。。去年七月,政府的政策意图是雇佣和购买同样的权利。。八月,政府提议将北京纳入其中。、上海、广州等13大城市集体建设用地试点。从17年底到现在,40多个城市在各自的租赁中发布了新的发展。。住宅企业租赁业务,以及相关的金融创新。 (包括房地产信托基金(REITs)和租赁融资)也在进行中。。因为政策法规还处于探索和形成阶段。,房地产市场是否会从以购房为主转向租房为主,商机有多大?,企业、市场和公众仍然存在许多问题。。

本文试图对发展的前景进行分析和展望。。总体看,住房租赁需求有望与城市加速发展, 城市人口流动性不断提高和政策支持将提速,它是房地产业的朝阳产业。。短期内房地产市场放缓,租金上涨,和政策优惠,住宅企业也将加强大城市的租赁业务。。但从中长期来看,会形成什么样的租赁市场呢?,专业租赁的供应会随着需求的扩大而扩大吗?,它会从根本上改变房地产开发商的商业模式吗?,中长期对经济和其他行业的影响需要。

政策意义

后金融危机时代,许多发达国家都把目光投向了莱斯的发展。。2008次贷危机前,除了一些其他国家,比如德国。,发达国家政策导向大多为通过放宽金融监管政策(如降低房屋贷款标准)和增加财政补贴来促进房屋购买,改善住房拥有率 。然而,次贷危机反映了这些政策的负面影响。。此外,2008年底后,大多数主要城市的房价大幅上涨。,这也使得许多人的住房越来越难。。因此,许多国家逐渐将租赁市场发展为重要的PA。。

从公共政策的立场看,发展租赁市场有多种目的。。 首先,通过提高租赁的透明度和承租人的法律保护,它有助于促进社会公平(让所有人都有负担得起的住房);其次,租赁市场可以为农民工提供灵活的住房安排,有助于促进劳动力流动。特别是低收入群体和年轻人的财政和,增加租赁住房的供应可以满足他们的住房需求。。最后,政府也希望利用租赁市场来缓冲房价。,从而降低房价飙升所带来的宏观风险。。

中国租房的比重太小了吗?

根据中国指数研究所的数据,中国约有20%的城市居民租房。,它占总人口的12%。。这个比率小于许多发达市场(图1)。。以此为依据,有很多观点认为国内租赁市场太小。,需要大幅提高。而是简单地比较租用人口的比例。。出租人口比例与人口高度相关。流动性高的国家和地区,租金比率高。。从农村相对较高的农村人口比例看人口流动趋势,流动人口比重上升,住房的比例通常是下降的。,租金的比例会上升。,租赁需求也将增加。。

作为衡量它的尺度,中国整体租房人口比例仅略低。。图2显示了Ch租房人口比例的关系。。两者之间呈正相关。:城市化率高的国家,出租人口比例也很高。。发达市场和新兴市场城市化率较低,其出租人口比例相对较低。。这种关系只适用于少数例外计数。,这是不同地区的样本。,例如,分离亚洲和欧洲国家。,一般成立。。从这个角度看,中国出租人口的比例一般与它的UR相符。。德国,常用作比较。,高租金住房比例是跨国公司的一个特例,利用税收等手段遏制房地产交易,主要原因是租金管制和其他政策的强力干预。。

跨城市租赁的特点也与此相对应。 。高城市化城市,外国人口越多,出租住房比重越大(图3),例如,深圳的流动人口比例很高。、上海等城市的租金比例为40%-50%。,中部和南部的首都,如南昌,远低于THO。、长沙等。这也符合国际经验。:在美国,纽约等中心城市、洛杉矶的租金比例约为50%。,远高于全国平均水平。。换言之,全国的整体租金比率掩盖了巨大的差异。租赁制度虽然不完善。,大城市的租赁人口已经相当大了。。




中国租赁市场的潜力是什么?

展望未来,租赁市场的潜力主要取决于DEMA的动态变化。。迄今为止,虽然制度不完善,并未制约深圳等大城市的租赁交易,租赁需求将从根本上取决于城市发展。。有更多更好工作的城市,住房需求越大。,房价上涨快,推高租赁需求。。人口流动趋势与房价与住房价格之比。

•     人口流动:根据国家城市化的目标,预计每年城镇人口将增加2000-2500万。另外,虽然进城务工人员的速度有所下降。,城市之间的人口流动开始上升。。居政府统计,在过去的五年中,浮动货币的年平均增长率,城镇居民收入增长高于平均水平。新城市人口的教育水平与收入水平,居住空间的需求也会高于前者。 。看这座城市,预计两个或三个城市的人口和住房需求。而一线城市,特别是,北京和上海将继续放缓。,甚至负增长(图4)。

•     房屋支付能力:房价上涨和产能下降通常推动房屋需求增加。虽然总的价格和收入比率是平的,但仍然相对较低。,但一线城市的价格收入远高于OT,此外,经过2012至2014次调整。,二线城市的房价收入比自2015年以来也开始上升(图5)。贷款后,住房支付能力将进一步下降。,提高住房需求。



把这些因素考虑在内。,我们估计,未来三年,租赁需求每年将增加500至600个单位。。人口增长放缓,我们估计未来五年的住房总需求每年将增长约3%,略低于过去五年的增长。房地产投资也将放缓,每年大约7%英镑。。但租赁需求将加速。。我们估计出租单位的数量将增加大约10%。 。到2020年,租户的比例可能从现在的20%上升到24%左右。。

当然,并不是所有的城市都有如此大的市场空间。。预计住房需求将主要集中在人口增长上。、或者是相对高的房价或快速增长的城市。。除了北京、上海、在像深圳这样的大城市之外,人口流入,成都、厦门、天津、杭州、武汉的核心一线城市也将有很强的租赁需求。。我们预计,中国前30大城市每年将新增350-400万户租房需求,占全国每年出租人口的60%。。

这样的市场有巨大的商机。。目前,中国租赁市场规模约为万亿元。 。我们预测租房人口会增加。,租金价格也将稳步上升。,到2020年,租赁市场规模将超过2兆元。,年增长率在15%左右。。

欢迎租住时代:供应物品

低租金收益是住房公司和行业的重要原因。对于大城市,这种情况应该改变。。一线城市和部分二线城市的房价将是,租金正在上涨。,租赁业务的吸引力将增加。。另外,高杠杆率的开发商也可以通过RE来补充他们的流动性需求。。其他政策激励,包括低价土地供应和融资优惠。,它还将鼓励一些机构进入租赁区。,成为新的业务增长点。

中长期,专业租赁的供给能否扩大到更大的需求。这两个问题至关重要。:第一,房地产政策是否会进一步收紧?,房价持续上涨的预期会鼓励提前购房,私人住房比重上升。。房屋升值放缓对租赁有利。。在中国,房地产业在很大程度上依赖于杠杆和资产升值。。全国房价依然坚挺。,房企转租有望集中在第二层,在大多数其他城市,出售房子仍然是利润的首选模式。。

其次,支持租赁标的机构改革的细节是什么?,土地的一部分很便宜。,专业化租赁住房的建设,形成负担得起的住房、商品房外的第三种住房机制。这一机制的扩围(包括将非地产企业的工商业用地改为住宅用地)需要改变当前的土地制度。另一部分是鼓励现有的股票租金。,例如,政府提供的增税。,完善法律框架,稳定合同、提供融资选择,以提高资产流动性等。。我们认为我们也可以考虑诸如首租A这样的混合合同。,鼓励发展长期租赁市场。。

政策细则将对经济和行业有显著影响:税收、融资制度鼓励股票租赁的专业化运作。,伴随着房地产政策的不断收紧,将加快住宅企业向轻资产转变,并增加对物业管理和服务业消费的需求。房屋租赁有望成为发展可再生能源的重要领域。其他金融服务,如租赁融资和家庭保险,将。如果租金需求基本上通过增量租金来满足,未来几年可每年推高房地产投资增长2-3个百分点,短期建设相关业务和周期性行业。

正文

如何满足人口流动加快下持续增长的租房需求?中国租房市场体量大体与城镇化水平和流动人口分布相当,规模也将稳步增长。。但租赁市场的痛苦在于供应和管理结构。。与国际经验相反,在中国出租房屋中经营的机构比例相当高。。中国房屋租赁的大部分来源于小型个人住房。,专业经营者在整个市场中的占比不超过10%,其他国家的比例更高(美国32%)。、德国35%)。可能的原因是多方面的。,比如,近二十年住房制度改革,公房改为个人产权,形成个体经营者的基础。但即使在新建房屋中作为租赁使用的比例也比较小。现行制度缺乏吸引民间资本进入的机制,例如,法律并不能保证双方都足够。,合同不稳定性,缺乏税收优惠等。。此外,房价上涨预计将推动需求的增长。,住房公司主要是销售利润。,租房市场专业化经营不足的主要原因。

专业机构投资和管理的租赁业务应是未来解决外来务工人员和青年人住房需求的主要模式 。公共住房是提供租赁住房的另一种方式。,但这会造成公共财政压力。。2016年,保障性住房在中国住房总存量中的比重,政府计划在2020之前再建造2000万个单位。,保障性住房比重将超过10%。不过,目前,公共住房主要满足低收入住宅的住房需求。。由于财务上的限制,大多数城市很难将政府住房项目扩大到非政府项目。。

升级机构出租房屋供应 -国际经验

如何刺激商业机构或投资租赁物业?在,私人资本进入住房租赁市场通常非常谨慎。,原因很多。,包括利率和流动性风险、管理成本(特别是与商业房地产相比)和法律。有吸引力的租赁住房投资需要良好的市场回报。、适当的风险管理和充足的流动性。国际经验看,吸引机构进入租赁市场的机制包括:,政策支持的制度机制,和创新的合同安排。:

市场机制预期收入。:因为住宅租赁比COM更危险,更昂贵。,有吸引力的总回报率(包括资本增值潜力和租金回报率)对于机构投资者来说极为重要。从90年代到2008,大多数经合组织(OECD)国家由于房价上涨而在上升。,租金回报率下降,租金比率下降,住房拥有率增加(图1)。2008年以后,次贷危机下,美国房价大幅下跌11%。,它提高了租金回报率,刺激了投资需求。。许多房子因为无力偿还贷款而被取消赎回权。,然后由大投资者买下,然后转租房屋。。租金和收益上升,美国的公寓出租住房也显著增加。


制度性机制,包括税收优惠、法律环境与融资渠道:减税有利于提高收入。,租赁市场的法律框架(包括承租人的权利和契约),金融工具如保险和房地产信托基金(REITs),提高市场参与者的流动性(表1)总结了POI。体制机制有几种。:

•     税收激励:在德国和法国,租赁住房投资税收减免较大。,包括所得税扣除和加速折旧。,从而增加投资回报。在美国,截至1986,出租住房享有非常优惠的税收政策。。自那时起,出租住房享受政府融资计划的支持。。在日本,60-70年代日本住宅工团以低于市场价购买土地并开展了大规模住宅项目开发,满足新城市移民的住房需求。。

•     法律框架: 大多数发达经济体已采取各种措施加强法律。,包括完善法律制度。、实施更严格的租金调控和租金控制措施。例如,德国规定3年内房东的租金不得超过,如果租金价格高于当地租金参考价格,不允许再租了。。但是有研究表明,直接干预租金往往抑制供应,增加市场波动。。

•     融资方案:在整体流动性较差的情况下,资产证券化是提供真实资产流动性的主要方式之一。。2008全球金融危机后,租赁财产证券化与房地产信托基金(REITs)的兴起。购买大量止赎房屋并作为租赁工具运作,投资者正在确保现金流或建立REITs。。在利率下降的情况下,这些投资获得了更高的回报。:在美国房地产周期中,除股息收入(与租金收入有关),房地产投资信托基金的资本收益也随着房地产CYCL的上升而上升。。

合约机制,比如先租后买的混合安排。:许多国家已经建立了非传统租赁安排。,包括产权分享和预售购买计划。。这样的安排使承租人获得购买后的购买权。,同时降低预付费。比如,购买前购买模式,承租人在规定的期限内以较高的市场价格支付租金。,额外的支付金额可从房屋费用中扣除。,灵活的合同安排可以提高承租人的积极性。。

多因素,部分住房价格有望转向租赁市场。

一些房地产开发商推出了房屋租赁项目。。新政策很好。,包括13个城市,实行集体建设用地和,租赁房地产信托并增加长期房贷银行贷款,有助于提高出租房屋的预期收益率,增加资产流动性。,增强市场参与积极性。

另外,周期和政策环境也将使住房公司越来越。首先,租金的预期收益增加了。。房地产周期由两部分组成。:一是受后司供给和需求影响的物质循环。;另一个是受资金成本影响的金融周期。。当实体周期较弱且金融周期很强时。,房价正在迅速上涨,房租已经不复存在了。,租金回报递减,降低投资意愿。当实体周期更强,财务周期较弱时,OP:租金上涨,房价稳定甚至下跌。,租金投资回报率上升。

金融周期的衰退与物理周期的恢复。过去几年,虽然房价正在上涨,租金水平在全国范围内没有太大变化。。因此,与经济需求相比较,金融因素,尤其是家庭杠杆率的上升是主要因素。。随着财政政策的趋紧和购买力的提高,一些城市的房价已经开始降温。。但一线城市的租金大幅反弹(图3)。,同时,两个或三个一线城市的供应相对充足。,租金增长仍不明显。。


图4将全国主要城市划分为四类。租金上涨,城市租赁市场恢复,租金的下降意味着供过于求。。今年上半年,房价相对增速放缓,显示房屋价格在贷款限额下降低。,相反,这表明城市房价仍在加速。。作为衡量它的尺度,所有一线城市和一些二线城市都在控制之下。,房价已经进入了一个疲软的周期。,租金增加,显示出坚实的需求。,住房供应不足。。一些小城市的房价仍在上涨。,租金相对较弱。。也就是说,左上角的城市受到住房需求的强烈驱动。,租金大幅上涨,在政策限制下,住房销售将相对较低。,住房公司对租赁领域更感兴趣。。


租金收入随着通货膨胀而上升。,它还可以提高投资回报率。。房地产开发商怀疑转向租赁市场。,因为大多数城市的租金收入较低(约2%)。,它甚至低于国债的无风险利率。,投资者不能提供足够的回报。。但是,租金随着通货膨胀而增加。,对冲通货膨胀风险,租金收入应与不含通货膨胀的实际利率相比较。。过去两年,大城市的租金收益率下降了。,目前的收益率与实际国债的收益率大致相同。。未来,随着大城市租金的增加,加优惠政策,增加利润。, 要进一步提高住宅企业的积极性。


另外,由于房地产负债,高杠杆率,销售放缓也会给部分开发商带来偿债压力。在过去几年,虽然大多数行业正在降低杠杆率,房地产行业正在增加杠杆作用。,虽然整体平均净负债率仍处于适当水平。,然而,负债率高的净负债率和净债务偿还率。在严格的政策控制下,房地产销售下滑将促使开发商寻求替代,转向租赁市场是筹集现金流的途径之一。。

总体看,在循环和政策环境的指导下,未来几年,中介机构将进入一级租赁市场。,房地产开发商转向租赁业务的趋势是相对的。

而专业租赁的供应会随着需求的扩大而扩大吗?,它会从根本上改变房地产开发商的商业模式吗?,对经济和其他行业的中长期影响需要。

租赁市场的长期格局取决于政策重点。

首先,金融环境与房地产政策是否继续趋紧。全球和国内的经验表明,土地价格和房价上涨有助于提高住房拥有率。。稳定的房价将缓解购买房屋的压力。。比如,从1990年到二十一世纪,头十年,美国利率低,贷款需求宽松,住房价格和住房拥有率同时上升。,租金比率下降。2008年后,降低房价,银行贷款大幅收紧,美国房屋自有率下降。。日本就是另一个例子。。城市化驱动,战后大部分时期,日本的住房拥有率也在下降。,租金比率上升。随着80年代房价的上涨,出租率开始下降。

中国的房价和地价也与金融业密切相关。。国内宏观环境(包括信贷和财政扩张)和全球资金价格走势(利率较低且在下降)是过去几年支持房市的重要因素(建银国际证券-宏观视野:什么时候收钱?2016年10月17日;宏观视野:通货膨胀升温,2017年11月19日)。在房价上涨的过程中,多年来中国开发商最成功的策略之一,通过出售房屋受益于资本增值。相对而言,发展租赁业务,对于房地产开发商来说,获得稳定但较低的RET并不那么有吸引力。。过去十年,大型房地产开发商通过增加L来显著提高资本回报率,尤为明显(图6)。

未来房价走势将如何发展?国内和国际MON,但到目前为止,国内实际利率仍在下行。,信贷需求支持,土地价格依然坚挺,预计房价上涨将受到限制。。对于大多数开发者来说,资本增值的前景仍可能超过RET的出租率。在财政或税收政策出台之前,房价,在全国范围内,房屋市场仍可能比租赁标志更活跃。。 一线城市和一些二线城市是例外:紧缩POL,长期住房价格上涨的预期下降。。这些城市的房地产开发商可能更倾向于转换T。,拓展高负债模式以外的新业务。


其次,税收、土地、法律等制度安排。当前鼓励长期租赁市场发展的政策有:。 一方面,税收和土地措施吸引了机构建造租赁。,政府最近提出的土地利用改革反映了这一意图。。今年一月,国土资源部建议将政府改为。学习并保持所有权不变、在土地和城市规划的条件下,非房地产企业使用土地取得的使用权。市场多预测,未来,整个土地制度的改革应该指向加速。、多渠道担保、租赁住房制度。

基于廉价土地的增量式租赁住房建设,它将在保障性住房和COM之外形成新的住房机制。。房屋租赁与商品房市场相对隔离。提供廉价土地仍然需要考虑政府的土地。此外,日本的经验表明,大量新公共租赁住房和租赁住房可以缓解,而是因为供应的刚性,房价下行周期可能增加供应过剩。

该政策的另一部分是通过筹集机构来鼓励股票租赁。,例如,增加税收优惠。,促进法律框架鼓励稳定合同、增加专业服务等。。这里,允许非传统租赁合同,如第一合同的混合合同,它也可以作为一种选择。。先租后买制度使承租人购买。当金融周期仍支持价格预期时,这样的安排可以增强租赁市场的吸引力。。承租人将在不久的将来得到可负担得起的住房。,并且有机会在更长的时间内获得所有权。,短期租赁与长期所有权之间的过渡。。租赁市场也可以快速发展。。

政府补贴支持的租赁市场,在先租后买的混合安排中,租赁与购买,更好地利用股票租赁发展业务,少依赖财政补贴。,更加市场化,政策也可以借鉴。。但是租金是有限的。,更适合中等收入群体。。

经济和工业影响

租赁市场需求在未来几年将会以每年15-20% 的速度增长,成为成熟的房地产业中的朝阳产业。。许多行业预计会受到影响。:

物业管理及相关服务。租赁业务的发展意味着房地产行业盈利方式在边际上从资产增值向管理服务和稳定收益转变,这在大城市中更为明显。。财政政策继续收紧。,更多公司进入轻资产模式,推动物业管理蓬勃发展。。目前,中国的物业管理和租金收入仅占,远低于美国22%的份额,长期的巨大潜力。出租财产也是娱乐。,食品、社交网络和其他增值服务已经启动,增强租赁业务的吸引力。整体回报率较高。,高端公寓为专业人士和白领工人更具吸引力。

金融行业:房屋租赁有望成为重租房发展的重要领域。良好的租金收益率和稳定现金流基础上形成的证券化产品,它对投资者具有特殊的分配价值。。股权投资信托基金也使投资者能够投资于股息之外。,分享可能的财产升值。 银行业务,住房需求的转移将带来新的融资需求-银行业务从购买房产的融资转向长期租赁融资,传统银行抵押业务的部分置换。住房保险等新领域可从莱辛的发展开始。

周期性行业:如果租赁住房需要更多的增量租金住房满足,每年可推高房地产投资增长2-3个百分点(高于我们目前预期的6-7%的年增长率),将有利于建筑相关行业和循环型产业。。拥有这些廉价土地资源的公司也可以从土地资源收益中获益。。

(太阳城申博 嘉荫国际总经理兼首席研究官  中国首席经济学家论坛主任)

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